wtorek, 11 lipca 2017

Nie tak łatwo z tym wynajmem

Chcąc wynajmować swoją nieruchomość w Hiszpanii musicie wziąć pod uwagę, że to może być źródło dochodu, nawet trochę zabawy – ale i co najmniej kilka problemów.  Poruszę tu te prawno-skarbowe. Bo tu jest niezły bałagan, uwarunkowania się zmieniają; a wynajem jest dozwolony... ale i nie.

I nie mam tu na myśli tych regionów Hiszpanii, gdzie mówią nie-rezydentom całkowicie nie i już. Ale gdzie indziej jest tak, że na dwoje babka wróżyła. Bo regiony hiszpańskie pod względem prawodawstwa, czy też jego części, się różnią.
Tak więc możliwa jest np. taka sytuacja, że prawo zasadniczo dopuszcza wynajem nieruchomości wakacyjnych, ale utrudnia tak, że praktycznie uniemożliwia poprawne rozliczenie podatku – choć dalej za brak tegoż rozliczenia karze.

Ale po kolei. Licencja turystyczna wydaje się być podstawowym warunkiem, który trzeba spełnić, aby wynajmować turystom dom w Hiszpanii. Aplikować o nią może każdy, nie-rezydent też - i po spełnieniu określonych warunków ją dostać. Owe warunki dotyczą przede wszystkim stanu nieruchomości. Proces jest stosunkowo prosty, choć jeśli ktoś nie zna hiszpańskiego, lepiej skorzystać z pośrednika.
I tu pojawia się pewien problem. Pośrednikami dla wielu z nas bywa firma, która pomagała wcześniej w zakupie nieruchomości. Ale tym, którzy już sprzedali wam chatę, nagle przestaje śpieszyć się z innymi usługami, już po sprzedaży. Grunt, że wam towar już upchnęli. No i w ogóle w tym kraju mało komu się śpieszy. A wy już ów dom posiadacie, chcielibyście na nim zarabiać – a nie tylko do niego dopłacać.
Dobrze by było również sprawdzić, na kogo oni tę licencję wyrabiają. Czy będziecie właścicielami owej licencji? Czy też np. będzie nim właściciel agencji nieruchomości? Ma to znaczenie zwłaszcza, kiedy pójdziecie już na swoje. Bo z takimi firmami nie zawsze da się dojść do porozumienia, o czym tu pewnie jeszcze będzie.

Rozliczanie się z podatków jest czynnością wtórną, ale bynajmniej nie drugorzędną. Niektórzy wszakże nie mają z nią żadnego problemu. Dlaczego? Bo działają po partyzancku – nie płacą żadnych podatków. Nic na ten temat nie wiedzą, uważają że jakoś to będzie, że hiszpańskie władze podatkowe nie mają jak dowiedzieć się o ich dochodzie osiąganym w tym kraju. Naciągają kołdrę na oczy i myślą, że ich nie widać.
Fakt, można tak działać długo. Ale gwarancji ile – nie ma. A Hiszpanie lubią karać ciężko. W asortymencie kar jest również zajęcie nieruchomości.

Problem jest jeszcze inny. A mianowicie ci, którzy chcą płacić podatki, nie za bardzo mogą to robić zgodnie z prawem. A to dlatego, że nie-rezydenci powinni składać osobne zeznanie podatkowe za każdego lokatora/turystę, a w tym zeznaniu powinien znaleźć się numer identyfikacji podatkowej owego turysty (zobacz interpretację podatkową). Nierealne, prawda? Cóż, taki kraj.
Są jeszcze tacy, którzy rozliczają się u siebie w kraju. Jednak umowa o unikaniu podwójnego opodatkowania nie obejmuje wynajmu wakacyjnego. Za ten trzeba płacić podatek w kraju, w którym jest nieruchomość.

No i tacy, którzy korzystają z usług jakiegoś biura księgowego. Niektóre bowiem z nich stosują różne tricki – np. ładując cały przychód na jeden numer identyfikacji podatkowej, czy też na jednego płatnika. Tak jednak, według powyższej interpretacji prawa, nie można.
Są też biura, które po prostu wypełniają dla nas formularz wpisując to, co im powiemy – podany przez nas przychód i wydatki – oraz zostawiając w deklaracji pusty numer płatnika (turysty). Tak też nie można.
Nie mówią wam wszystkiego. Bo by się was pozbyli i nie mieli dochodu. Tak jak strony agencji nieruchomości polskich, brytyjskich i innych oraz posty na różnych forach. Przypominają, że w ogóle to płacić trzeba, omawiają stawki podatkowe, gdzie te podatki należy płacić itd. (to wszystko prawda); tylko nie mówią za co i jak (za każdego klienta, na osobnym zeznaniu, z nr identyikacji podatkowej turysty, co kwartał).

Od razu was nie znajdą. Co będzie później – może dobrze? - to się zobaczy.   

piątek, 7 lipca 2017

A jednak to zrobiłem - dom w Hiszpanii jest mój




Okazało się, że jest sens jechać i jest sens coś załatwiać. Jadąc sam, bez żony, nie mogłem załatwić wszystkich formalności - nie mamy rozdzielności majątkowej - ale po wyborze chaty, dało się sporo załatwić zdalnie. No... plus jeszcze jedna wizyta. Już razem.

nieruchomości w Hiszpanii
Zanim wsiadłem do samolotu, przeczytałem wszystko co mogłem o zakupie niruchomości w Hiszpanii i przeglądnąłem dostępną ofertę. Wybrałem kilka nieruchomości. Ich listę przesłałem moim pośrednikom. A do tego szereg informacji osobistych, dotyczących przede wszystkim sytuacji finansowej. Dzięki temu bank był już w pewien sposób przygotowany na mój przyjazd.

Niestety, niezbyt przemyślałem wybór pośrednika... Będzie to trochę niewygodne później (jak się okaże), ale o tym innym razem.  A tymczasem firma na Costa Blanca pokazywała się z jak najlepszej strony.

Wybór
Zarezerwowałem bilet w dobrym terminie, tanio. Na miejscu zarezerwowano mi hotel. Transfer z lotniska do hotelu to też nie był mój problem.
Na pierwszą wizytę wystarczyły dwa dni. Obejmowała ona wizytę w banku, gdzie spotkałem się z jednym z dyrektorów. Bez kolejki. Tak, ktoś kto dobrze siedzi na tym rynku, w ten sposób załatwia sprawy. Tzn. jak dokładnie to załatwia, to nie wiem, ale to kraj południowy, „elastyczny” jeżeli chodzi o podejście do człowieka w biznesie...

Następnie zawieziono mnie do szeregu nieruchomości. Niestety, niektóre z wybranych przeze mnie zostały w międzyczasie zarezerwowane przez kogo innego. Mógłbym to sam zrobić wpłacając 3 tys. euro zadatku, ale nie chciałem. Inne – wyglądały ładnie tylko na zdjęciach. Ale od czego są pośrednicy, którzy zaproponowali mi coś, co pojawiło się właśnie lub czego sam wcześniej nie dostrzegłem. No i wybrałem apartament. Wpłaciłem zadatek bukując nieruchomość – i wyprzedzając parę, która zdecydowała się na to parę minut za późno...

Był jeszcze czas na parę piw, oglądnięcie okolicy. I powrót do Anglii. W tym czasie bank ruszył z procedurą aplikacyjną pożyczki mieszkaniowej. To była tylko formalność, ale chwilę trwała. Podpisywałem papiery przysłane mi e-mailem, ale trzeba było jeszcze przyjechać sfinalizować transakcję. Wraz z żoną, jako że obydwoje jesteśmy na umowie, a przede wszystkim nie mamy rozdzielności majątkowej.

Rozrywkowo i... nudno

Kolejna wizyta, tym razem rodzinna, obejmowała znów rozrywkę i formalności. Tym razem długie. Zabrano nas na wycieczkę do innego miasta w celu wyrobienia numeru identyfikacji podatkowej. Znów bez kolejki... Ręka, rękę myje. W tym czasie w biurze nieruchomości zabawiali nasze dzieci. Tu się da naprawdę wiele załatwić!
Najdłuższą częścią wizyty było wysłuchanie odczytania nam umowy przez tłumacza przysięgłego. Taki wymóg. Przysypiałem, a za oknem był pub irlandzki...
Kolejne elementy formalne, to wizyta u notariusza, ostateczne podpisanie dokumentów i przekazanie kluczy. Zostaliśmy właścicielami Ostatnim punktem urzędowym, było szybkie otwarcie konta, wraz z obsługą internetową.

Można było oddać się kolejnym przyjemnościom rozpoznania terenu połączonym z pierwszymi zakupami dla nowego domu. Telewizor, pościel, naczynia itd. Zleciliśmy też w naszym biurze nieruchomości parę napraw i dokupienie nam mebli z drugiej ręki.
Kiedy w Hiszpanii trwał mini-remont – a trwał parę tygodni, bo oni pracują nawet skutecznie, ale bywa że wolno – dosłaliśmy z Anglii paczkę z drobiazgami ozdobnymi dla domu. Kosztowały w dyskoncie kilkadziesiąt funtów, a dom wygląda szykownie. I już zaczął się wynajmować!